獨傢梳理互聯網如何改造租房市場？
??旅行房屋租賃社區Airbnb共享經濟模式的成功，引起瞭國內創業團隊的爭相效仿，也得到瞭投資人們的追捧。2014年更多的目光轉移到瞭長租市場上，雷軍五分鐘決定投資YOU+國際青年公寓之舉，贏得瞭廣泛關註。互聯網改傳統租房市場都有哪些方式？其中又有哪些新機會？
??對於創業者而言，選擇信息類平臺的方向空間將會十分有限。將租房與服務結合，切入到交易的過程中可以產生更多的想象空間。對於不限房源種類的中介服務平臺，獲取房源並非難事，目前主要方法是從58同城等平臺獲取個人房源再發佈到自己的平臺內。據億傢網的石總介紹，服務平臺的難點在於獲取租客上，愛屋吉屋的經紀人為獲取客源也會親自去信息平臺上重新發佈房源信息。個性化的服務可以強化品牌的概念，並逐漸降低獲取客戶的成本。
??公寓品牌長租為重資本的方向，且國內公寓租房還處於很早期的階段，公寓品牌分散度較高。集中式的公寓在一線城市獲取房源會有很大的難度，從裝修到開業的周期也較長，將商用房改為民用出租房後面臨著降低收益的風險。但集中式公寓的品質可以更高，配套設施可以更完備，也很適合發展成創業孵化器的場所。分散式公寓在發展速度上會占有相對優勢。
??海外租房雖然目標用戶群體較小，但是高額的租金和嚴重的信息不對稱也帶來瞭很廣闊的市場空間，目前從事海外租房的過內創業團隊都具有豐富的海外居住經驗，房源方面英國是目前覆蓋最多地區，美國其次。海外租房與國內長租情況不同，海外的房源代表瞭平臺的競爭力，找到更多的優質性價比房源通過與留學中介、學生社團合作等可以有效的拓展業務。
??租房領域在從信息化轉到服務化的過程中，無論是哪種模式，對團隊的線下能力都有著較高的要求，一方面快速的獲取高質量房源，另一方面為租客做好租後服務，留住租客，並通過老客的認可獲取更多的新客源。
??下面我們系統瞭解下互聯網改造傳統租房市場具體情況。
??長租市場後可以歸為幾個類別：
??1、信息平臺：如58同城、趕集網、搜房網等，已經進入瞭比較成熟的運營階段，市場格局已經比較清晰。
??2、中介服務平臺：如億傢網、愛屋吉屋，會提供租房帶看、租後管理服務，億傢網甚至會根據租客的喜好提供公寓化定制裝修服務，並通過線下活動等方式促進租客間的社交行為。
??3、公寓長租：公寓長租中又可分三種模式——公寓長租平臺如蝸牛租房；集中式公寓如YOU+；分散式公寓如蘑菇公寓。
??4、辦公租房：如SOHO 3Q，集中式公寓也有在轉為創業辦公場地的趨勢。
??5、海外租房：如6apt，主要面向出國留學人群提供租房信息服務。
??租房行業市場概況
??根據58同城《2013年租房行業研究報告》，2013年全國租房市場規模約為2.5萬億RMB。
??我國目前房屋空置率較高，仍然存在可拓展房源，《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》的報告中顯示瞭房屋空置情況：
租客方面，趕集網發佈的《2013年租房市場報告》中顯示：58%的人選擇整租，42%選擇合租。在所有租客中42%為20~24歲，35%人為25~29歲，12%人30~34歲，8%人35歲以上，3%人19歲以下。
國內外長租相關的網站不完全統計有以下幾類，後文將主要分析圖中黑色字體的網站模式及運營情況。
長租服務平臺
不同於58同城、趕集、安居客等房源信息平臺，長租平臺提供更多的服務，租客在線預約看房，愛屋吉屋、億傢網的經紀人會帶租客線下看房，並提供低中介費或免中介費的租房服務。億傢網甚至會根據租客需求，提供定制化裝修配置、租後保潔維修等服務。
??** 租房服務平臺——愛屋吉屋
??【時間】2014.7.15上線
??【團隊】黎勇勁，土豆網原COO及CFO；鄧薇，土豆網前VP；吳錚
??【業務區域】北京、上海
??【融資】2014.12.15B輪 晨興、高榕、順為等
??【運營數據】2014年11月在上海租房市場份額中，愛屋吉屋占28.95%，共有員工1000名，打通上海70%左右主粗房源，打通約50%房源。2014年10月上海經紀人人均成交8單。據北京經紀人稱2014年12月簽約訂單約6000個。
??【業務及模式】
??模式：為年輕白領提供房屋整租中介服務，在上海收取房主35%服務費，在北京收取租客50%服務費。經紀人帶租客一對一看房服務，一次看5、6套房租客為經紀人打分。
??房源：①通過自研軟件從58同程等信息平臺抓取個人認證的二手房。2015.1.17網站顯示，上海近3天房源更新8295套，出租1348套房源非獨傢房源；北京近3天更新10897套，出租1410套。②房主主動托租
??實堪：房源在上傳平臺前不進行實堪，如果帶租客去看房會對房源順便拍照再上傳網站。
??經紀人：截止2014年11月初，上海經紀團隊500多人，北京經濟團隊上百人，截止2015年1月初，北京業務開展3個月，分12個大區，業務人員800左右（大多來自鏈傢、我愛我傢），平均薪資5000+低傭金，基礎薪資有業務考核標準，完不成會扣錢。經紀人每周可從愛屋吉屋被分配3個租客，為獲取更多租客，自己也會刷網站，找到發租房需求的客戶電聯，或者把實堪過的房子發在58、趕集上吸引租客。平均每人每天帶看2次，一周成交2單左右。
??發展：計劃春節後涉入房屋交易。
??** 租房管傢服務平臺——億傢網
??【時間】2015.1.1上線新模式“組團合租、合租團”
??【團隊】CEO石慶武，前鏈傢自如網業務總監；聯合創始人杜江，前今日頭條、好樂買技術總監
??【業務區域】北京
??【團隊運營】截止2015.1月中旬，團隊40多人（除裝修隊），房屋管傢20多人，裝修隊10多名工長、30名工人。每名管傢每天可確認80~100套房源，完成10多套房源圖片、詳細內容編輯。網站內有在租北京房源6000多套，全部為實拍圖片並有詳細信息。
??【業務及模式】
??模式：“管傢+公寓化+服務”為房主做房屋管傢，為房主提供房屋公寓化裝修、配置維護維修、出租服務。為白領人群提供租房服務，組團合租業務占70~80%，整租占20~30%，免中介費，對租客收取每月10%服務費，為租客提供WIFI、搬傢、保潔維修等服務。
??組團合租：租客在億傢網按照預算、區域報名，億傢經紀人周末約幾名報名同區域的租客一起看幾套房，促成白領合租，讓志趣相投的人一起合租。
??裝修服務：簽約後億傢可按照租客希望的風格對房子進行2~5天簡裝或輕裝，為租客量身定制公寓裝修。也可對托管的房主提供房子裝修服務，可以提高出租效率。
??房源質量：距地鐵站步行30min內、2000年後建成的小區，北京約有3000多個小區符合標準。
??房源獲取：①通過信息平臺獲取個人認證房源，管傢進行人工審核認證實勘，並獲得房屋圖片，再將房源信息重新編輯上傳至億傢網。②房主托租③通過物業人員獲取網絡未公開的個人房源
??社交：為億傢的租客提供社交、線下活動等服務。
??公寓長租
??目前國內出租房中公寓占比約2~3%，且公寓品牌分散度較高，國內最大的公寓公司房源約2W套，北京約有500個整個的公寓品牌。2012年開始一批具有互聯網思維的公寓長租品牌先後創立，目前互聯網公寓長租網站主要有3種模式：
??公寓租賃平臺：如窩牛公寓以B2C的模式為租客提供多種品牌的公寓預約看房服務；
??集中式公寓：如YOU+、新派公寓等，集中式公寓獲取房源難度較大，裝修到開業周期約3個月，公寓的品質配套設施情況較好，未來也有向創業孵化器方法發展的可能；
??分散式公寓：如蘑菇公寓、優客逸傢，分散式公寓的優勢在於可以低成本的快速獲取更多房源。
??** B2C公寓長租平臺——窩牛租房
??【時間】2014年北京成立
??【團隊】創始人 葉佩旭，從事地產投資行業6年
??【業務區域】北京
??【融資】2014年 天使 數百萬RMB 某知名天使
??【運營數據】2015.1月初，團隊約20人，包括研發、BD、市場。已與100多傢線下門店合作，每傢門店可對應多套房源。2015.1.17日窩牛微信公眾賬號中顯示在租房源約166套。
??【業務及模式】
??模式：精品公寓長租B2C平臺，平臺隻與公寓公司合作，租客在線預約看房，平臺幫忙對接租客與公寓公司信息，並不負責後續看房服務，暫時未做看房回訪。
??ERP系統：窩牛為公寓運營商開發管理房源、房客的ERP系統，提高自身的競爭壁壘
??房源：房源以公寓為主，公寓公司提供房源信息。大多數房源背後的公寓公司有幾十間至300多間房源。
??看房：租客預約看房時間，窩牛客服與公寓公司確認並移交租客，租客與公寓公司聯系看房。
??分析：與美國的60%租房為公寓房源相比，國內公寓租房市場仍然有很大的發展空間，在適合的時間點去切入公寓長租平臺方向可降低市場教育成本。
??** 集中式公寓長租——YOU+
??【時間】2012.6.1正式營業
??【團隊】CEO劉昕、董事長劉洋
??【業務區域】廣州3傢店在運營、3傢店在建，北京2傢店在建
??【融資】2013.6 天使；2014.8 A輪 1億RMB 順為領投、策源跟投
??【運營數據】2012.6第一傢店開業，1個月內133房全部租滿；2013.12第二傢店開業，1個月內100間房滿租；預計2015年初，建成1000間新房，其中60%為YOU+青年創業社區。
??【業務及模式】
??模式：YOU+先租賃在創業公司產業園等地的整樓，再統一改裝成集中式公寓，再出租。
??產品：在公寓樓一層統一配備公共娛樂設施，健身房、臺球室、吧臺、書架、遊戲機等；室內將床改為吊床，有獨立衛生間，樓內有公共廚房及食堂。廣州每間月租金2000~3000元，物業管理費10%。
??傢規：“三不租”-45歲以上的人、有小孩的人、不愛交友的人。促進租客社交互動，使YOU+成為社區平臺而非僅出租公寓。
??預約：目前YOU+房源供不應求，需要預約排號才能租到
??目標：2年內做到10W套房源
??優點：集中式公寓便於管理，運營效率較高
??風險：除北上廣等一線城市房租價格能夠維持集中式公寓模式，二線城市物業成本高、房租低可能難以維持此模式
??** 集中式公寓長租——新派公寓
??【時間】2012.5年於北京成立
??【團隊】創始人 王戈宏，2006年在美國創辦REITs，2008年任盛世神州房地產基金CEO
??【業務區域】北京已有2傢店，上海、深圳、廣州在建中
??【融資】2013.5.1賽富基金投資 1.6億元（賽富不動產基金為王戈宏與賽富投資金新屋汽車貸款房貸閻焱基金創立）
??【運營數據】截止2015.1北京有2傢店—CBD店共111套房（房型從15平到140平不等，共14種戶型）、紫禁城店44套房，每套房月租均價5000~9000元，目前全部組滿。在CBD店開業的前兩個月，空置率達50%，靠最初的20個用戶相傳才滿租。
??【業務及模式】
??模式：“金融+地產+服務”模式。金融：利用REITs房地產信托投資基金方式解決連鎖經營中“高物業成本、低經營收入、難以快速規模化”的問題。地產：統一買下整棟樓盤，統一裝修再分租出去。服務：租房管理+租客社交+租客線下活動組織等。
??REITs應用：2013.8賽富不動產一期基金以2.2W元/平米價格買下70年產權的CBD店，次年改造為公寓，一共花費1.65億RMB，將CBD店份額分拆，以基金方式發行給32名國內高凈值LP投資人，新派公寓僅投入1%份額，新派公寓每年向賽富不動產的LP支付不低於3.5%的租金回報，四年之後，一期基金到期，LP的股權將會被散售或者整售。 賽富不動產為此做出一份股權回購協議。據王戈宏估算，一期基金的平均年化回報率將超過10%，有望達到13%，預計IRR在25%以上!由於收購和改造成本都是基金承擔，新派公寓的啟動資金很少，公寓滿租後有很好的現金流。
??產品：3000~5000元為“新派Star”、5000~6000“新派”、均價7500元“新派Premium”
??** 集中式公寓長租——魔方公寓
??魔方公寓於2009年在南京成立，2013年由華平進行A輪投資$3000W，魔方與物業承租房屋，統一改裝再分租，提供租後服務，有住戶反映服務管理不是很到位，水電費維修費收費比較高。魔方公寓目前在上海有4傢店、北京2傢、廣州4傢，在武昌、深圳、南京、蘇州也有店。每間房間20~35平米，平均租價在1500~3000元。
??** 集中/分散式公寓長租——寓見公寓
??【時間】2014.3上海成立
??【團隊】創始人 羅意
??【業務區域】上海
??【融資】2014年 天使 數百萬美金 險峰華興、聯創策源
??【運營數據】2015.1.20日網站內有292間房，其中220間房已經出租，平均每套房內有3~5間房
??【業務及模式】
??模式：分散或集中的承租整套房，房主可在線托管房屋，並改裝公寓，按間租給年輕人，免費提供維修清潔等服務。
??產品：網站100%實拍，為“所見即所得”模式，宜傢風格統一免費裝修，提供免費WIFI，無中介費，需要交2個月的押金 ?租客：隻租給年輕人，每間房最多住2個人
??** 分散式公寓長租——蘑菇公寓
??【時間】2014.1上海成立
??【團隊】CEO 馬曉軍，連續創業者，2000年進入航地產營銷領域
??【業務區域】上海
??【融資】2014 平安投資；2014.2 A千萬RMB 平安創投、IDG；2014.12 B$2500W 海通開元領投、IDG、平安跟投
??【運營數據】截止2014.10團隊共200多人，房源約4000套，2014.12團隊300多人。2015.1.19網站內在租房源1604套，每套房內有1間或以上在租，房源均價3000元/間。
??【業務及模式】
??模式：承租房屋，統一改裝成公寓模式，租給年輕白領，促進租客社交。
??產品：房源大多來自中介，選擇商圈地鐵沿線等小區，與房主簽5~10年合同，從批發到零售中獲取利潤。對房屋統一裝修，裝修與潔水、立邦、都芳漆、海爾、飛利浦、宜傢等合作。租房無中介費，每月10%服務費。車貸信貸嘉義大林車貸信貸
??租客：每間房隻可1人租住，不可養寵物。約有25%的租客為老租客推薦 ?賠付：入住3日內不滿意可全額退款、保潔不滿意3日內重新保潔。
??活動：蘑菇為租客提供采摘草莓、制作馬卡龍等活動。
??** 分散式公寓長租——青客公寓
??【時間】2012年上海成立
??【業務區域】上海、蘇州
??【融資】￥1000W 嘉定旗下基金，已融資4輪
??【運營數據】團隊約400人，上海、蘇州約20個服務中心截止2014.5月末，上海有6000多間房源，近2700間在嘉定，嘉定新城區共993間房隻有2間沒出租，網絡訂單占99%。2015.1.22網站內有上海在租房源901間（不包含已出租房間）每間均價1000~1500元/月，有蘇州在租房源64間每間均價700~1200元/月，平均每套房源約有3~4間房。
??【業務及模式】
??模式：青客與房東簽5年協議，重新裝修再分租，並提供租後服務。
??產品：團隊比較重視軟件產品研發，可以通過青客的微信服務賬號3D全景看房
??** 分散式公寓長租——優客逸傢
??【時間】2012.2於成都成立
??【團隊】劉翔
??【業務區域】成都、武漢
??【融資】2013 天使 ￥300W 源渡；2013.9 A$400W 君聯；014.12 B$2200W(估值$8000W) 經緯、海納、君聯、華興
??【運營數據】2015.1.19網站內成都在租公寓298套，預租公寓101套，每套在租房有1間或以上間房；武漢在租公寓188套，預租公寓64套。房租均價700~800/間，比市場價高10~20%。截止2014.12，團隊有180人，房源共3000多套，入住率95%。2014年初開始拓展武漢市場。
??【業務及模式】
??模式：為房主提供一站式托管服務，如傢居設計、租賃租後管理維護等；面向年輕租客提供維修保潔等服務，促進租客社交。
??業務流程：收房簽約→設計裝修→招租→租後管理。較長的鏈條對於團隊運營能力有較高要求。
??產品：選擇商圈等核心地區房屋，成都房源99%為毛坯房，出租前對房間進行統一宜傢風格裝修，會將房屋改造成N+1模式，每月收取租客10%服務費，房租可月付。
??租客：租客通過微信賬號申請租房，優客根據學歷、生活習慣篩選合格租客，過審率約60%，約有40%新客來源於租客推薦。
??從傳統到互聯網化的公寓租賃品牌
??傳統行業的公寓品牌也開始建立自己的公寓預定網站，經營、推廣思路也開始發生變化：
??** 分散式長租公寓——自如友傢
??鏈傢旗下品牌，2011年北京成立，截止2014年末，自如在京約有2.5~2.6W套房，約10W間房，房間平均每間比普通房源貴300元/月。在2~4月出租率約90~95%，11~2月出租率約60~70%，租客違約率約30%。鏈傢在京約2W名經紀人，開拓房源比較容易，自如2014.10開始開拓上海業務，截止2014.12月末約有20套房源。
??** 中高端中長租公寓——優帕克
??2002年成立，主營業務為公寓出租及租後傢政等服務。2011年開始佈局線上自建在線租房網站並與去哪兒藝龍等合作，2014年開始與企業合作，提供商旅住宿服務，截止2014年，11月在北京、上海兩地實現市場化房屋租賃服務3W套、公租房代理經租2W套的業務規模，資產管理規模1000億元。
??** 集中式長租公寓——未來域
??2010年由王宇創立在南京成立，團隊來自萬科，參與過魔方公寓創業，獲得某地產基金數千萬元投資，截止2015.1南京共12傢店，上海有4傢店。
??華人海外租房平臺
留學生海外租房主要途徑：申請學校宿舍、通過留學機構租房、親友介紹、選擇國外租房中介。前3種方式比較安全可靠，受到更多認可。美國留學生入學後學校會發一個《租房手冊》，加拿大一般均會為新生提供校內宿舍，澳大利亞在學校網站申請但價格會偏高，英國通過中介找房子要交中介費，法國可住學校宿舍私營學生公寓等，日本住宿有民間公寓大學宿舍等。
??海外租房網站Craigslist、Zillow、Airbnb等已經處於成熟的運營狀態中，一些國內團隊專門為留學生、出國人士提供海外公寓長租、短租服務，可將租金降低30~50%，同樣找到瞭新的機會。
??公寓長租：公寓長租平臺提供在線預約訂房服務，暫時未涉及租後服務。在房源上目前主要兩種方式—與公寓房產公司合作獲得公寓、房主或個人在線發佈出租信息。
??公寓短租：代表平臺住百傢的房源獲取方式比較廣泛。
??** B2C留學租房平臺——6apt
??2012年末由陳一凡成立，2013.5上線，2013.12獲得興業數百萬RMB天使，與公寓商合作，為中國留學生免費提供海外學校周邊公寓長租服務（少數為私人房源），不提供租後服務，通過房東傭金及差價獲取收益。截止2014.01與至少4傢公寓商合作獲取瞭16W間房信息。2014.10自裝修Red House上線，裝修資金25天回攏。2015.1覆蓋英美澳法加5個國傢170多個城市近千所集中式公寓的房屋圖片、配備、價格、出租情況、租客評價等信息。酒店預訂服務會直接跳轉到Booking。
??** 留學租房信息平臺——留學生公寓網
??公司於上海成立，在美國、澳洲、新加坡、新西蘭等地有辦公室。截止2015.1覆蓋英美澳德4國，150多個城市，30W+個床位。其中英國406處公寓，德國及周邊共18處公寓，澳大利亞42處公寓，美國約400處公寓。
??** 留學租房平臺——Moveha
??2013.8由張婧創立，2014.7獲得數十萬美金天使，為留學生提供整租或分租的公寓及私人房源，房源通過與rentaloffice、propertymanagementgroup類機構合作獲得，價格透明，平臺不收取中間費用。當某地區租客增多，Moveha可幫租客統一協商低價。同時提供接機、辦手機卡、購買傢具等服務。截止2014.7Moveha房源覆蓋加州、芝加哥的70多所大學，與5傢房屋機構60多個學生社團合作。截止2014年底，30天內1500+人想預訂房屋，與89個學生社團合作，已經成功幫租100人。
??** C2C留學租房平臺——樂窩
??2013.2成立，創始人王凡，前思科工程師。新的海外版本2014年7月上線，目前為Beta版，美國用戶以發發佈美國租房信息（多圖、幾句話簡介、價格、個人聯系方式），每個租房信息下有留言板，租客可自行聯系房主。美國以紐約、波士頓地區為主。截止2015.1.22，紐約共8625個房源信息，波士頓1697，華盛頓22，洛杉磯50，舊金山5，芝加哥26，產品2014年7、8月信息約占95%。
??** 出國短租平臺——住百傢
??2012.10月成立，CEO張亨德，為前我愛我傢高管，團隊前身為Wimdu的亞洲辦公室，成立之初便擁有數千套亞太區房源，為中國遊客提供海外從民宿到酒店不同房型的短租預定。2014.8獲得聯想之星百萬美元A輪。截止2015.1覆蓋港澳臺、英、美、澳、泰、新加坡等的46個地區。
??
??裝著走的移動樓書——樂居廣州買房_微房產(微信號：gzkanfang)官方微信服務號，為各位廣州街坊提供最新、最全面的樓盤資訊服務，包括新盤營銷信息、折扣優惠，另外還定期免費提供專業線下實地看房接送服務。掃描二維碼立即關註，獲取更全面、更專業、更優惠的買房信息。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-29/14555966458421346878355.shtml
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