營改增將擴大至房地產業 二手房會漲價
日前，財政部部長樓繼偉表示，下一步營業稅改增值稅(以下簡稱"營改增")范圍將逐步擴大到建築業、房地產業等各個領域。
這番言論，又為尚未納入營改增的行業吹響瞭沖鋒號：在2015年年底全行業完成營改增的大限來臨之前，包括房地產在內的行業都要加速推進。
普華永道中國內地及香港地區合夥人胡根榮分析，因為建築業的稅率規定為11%，所以房地產應該會與之一致，稅率也應該是11%。
安永會計師事務所間接稅合夥人梁因樂表示，"金融澎湖縣申請信貸、建築業和房地產可能會同時納入營改增。因為很多房地產開發商的資金來自金融機構，如果沒有同時開始營改增，會對上下遊鏈條的抵扣造成一定壓力。"
【本地】
湖南明年底之前會實行
近日，有媒體從多方渠道獲悉，目前財稅部門已經開始著手對房地產業進行"營改增"調研。
各大事務所的相關人員分析，房地產營改增的稅率應該會和建築業保持一致，也就是說，房地產業營業稅改增值稅後，稅率很有可能是11%。
據報道，財稅部門和房地產商關於"營改增"的溝通早在2013年年底就已經開始，一些有代表性的房地產企業已經按照不同的政策假設對收入、成本、利潤等進行分析和測算。
就湖南地區來說，"房地產行業是否實行營改增，目前還未接到相關通知，但是按照國傢的規劃，明年底之前應該會實行。"省國稅局的相關負責人介紹，營改增等政策都是自上而下的，在國傢具體政策出臺之前，我們可能會提前一個月接到通知。
在他看來，營改增的目的是為瞭結構性減稅，對於小微企業來說稅負肯定會減輕。省國稅局相關負責人介紹，對於很多交通等行業，由於可抵扣項較少，稅負還會增加。
【房企】
抵扣項決定稅負的增減
如果房地產業的增值稅稅率真的像業內人士推測的為11%，那房地產業的稅負是增還是降？
對此，上海經隆會計師事務所主任會計師李敏向三湘都市報記者表示，在營改增的過程中，如果能取得更多的進項稅發票，意味著企業的稅負會降更多。
記者瞭解到，目前房地產企業主要繳納營業稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、契稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅8種稅，"營業稅占據的比例為30%左右。"一傢中型房地產企業的負責人說。
"如果稅率真的定為11%，那財稅部門必定認為房地產業可抵扣項目較多。"李敏說，因為考慮到各個行業抵扣的情況不同，"營改增"才出現瞭多檔稅台南信貸專家率。
"房地產行業除開土地成本之外，建築成本和融資成本投入較大。如果建築業、金融業能同步試點，就意味著房地產企業能用建築業和金融業的增值稅發票進行抵扣。"上述開發商說，如果不能同步抵扣，那麼企業的稅負肯定會增加。
■記者侯小娟實習生馬國豪
影響
"營改增"之後，買房會更貴？
營業稅改增值稅若是在房地產行業實行，對於房企來說，成本增加與否直接關系到房子的出售價格。如果開發商稅負增加，那麼為房子埋單的消費者無疑又會增加買房成本。
但是，對於非自主開發物業的企業來說，如果房地產試點"營改增"，稅負反倒會降低。
新房不會漲太多
市民難免擔心，若是房企的稅負增加，是否會將增加的成本分攤到房價上，從而抬高新房的價格。對此，業內人士說這種擔心是多餘的。
以 一傢年銷售額為1億元的房產公司為例，需要繳納營業稅500萬元。營改增之後，稅率由5%變為11%，銷售額產生的稅負為991萬元［1億元÷ (1+11%)×11%］。也就是說，房地產行業營改增之後，如果這傢企業可抵扣的項目少於491萬元，這傢企業的稅負相比原來就會增加。
"現在具體政策還未出來，哪些項目可以抵扣也還不明確，如果可抵扣的項目太少，企業的稅負增加明顯，這些成本肯定會分攤在房價上。"上述中型房企的負責人說，不過相比較高的土地成本，增加的稅負成本微乎其微，就算漲價，也不會太明顯。
公司買房最劃算
"如果買房者是營改增試點行業的企業，房地產業實行'營改增'對於它們來說是一大利好，因為它們可以憑房地產企業開具的增值稅專用發票抵減其銷項稅額，從而降低稅負。"恒信弘正會計師事務所北京分所的所長張健穎說。
目前，房地產業從上遊購買物資取得的增值稅發票都可抵扣，但是到瞭下遊，抵扣受限制就比較多瞭。比如說，企業購買不動產，就不能進行抵扣。
但"營改增"後，如果企業購買房屋，就可以用開發商開具的增值稅發票進行抵扣以降低稅負。
"我們這個行業主要是住房和人力成本，可惜都不能抵扣，營改增之後導致我們的稅負有所增加。"湖南天地人律師事務所主任翟玉華說，增加的稅負成本都會分攤到消費者身上。
去年8月1日起，部分現代服務業開始試點營改增，律師事務所也包含其中。湖南天地人律師事務所一年的營業額在600萬元左右，翟玉華說一年繳納的營業稅為30萬元。營改增之後，需要繳納增值稅33萬元［600萬÷(1+6%)×6%］。
在翟玉華看來，"如果建築業實行營改增，開發商作為可以開具增值稅票的一般納稅人，事務所的購房成本又可以作為抵扣項，從而減少稅負。"
二手房價格可能會更高
如果房地產行業實行營業稅改增值稅，除瞭對開發商產生影響之外，對二手房交易也會產生一定的影響。
三湘都市報記者瞭解到，現在長沙的二手房交易中，稅費主要包括個人所得稅、土地增值稅、交易手續費、合同印花稅、營業稅等稅種。
現行的政策是，對於購買時間不足5年的非普通住宅(即面積大於144平方米的)和普通住宅，按房屋成交總價征收營業稅；超過5年的非普通住宅按兩次交易差價征收，超過5年的普通住宅免征，最終稅率大概為5.6%。
那 麼，如果稅率由5.6%的營業稅變為11%的增值稅，一套成交價為50萬元的普通住宅在5年內出售，需要交納2.8萬元營業稅。改為稅率為11%的增值稅 之後，若按原價出售則需要繳納近5萬元［50萬÷(1+11%)×11%］的稅費。"個人購房不存在抵扣，在不漲價的情況下，市民就要實實在在多花2.2 萬元。"張健穎說。
"所以，如果房地產行業實行營改增，高額的稅費會轉嫁到買房者身上，二手房價格會更高。"長沙一名二手房行業資深人士表示，另外，在新政策出臺前，可能會出現"國五條"出臺時，二手房成交量暴增的狀況。
■記者侯小娟
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-17/08304298112.shtml
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